目录:
2023 作者: Roger Fisher | [email protected]. 上一次更改: 2023-05-22 23:33
与许多其他投资不同，房地产为您提供了更多的选择，而不仅仅是购买和希望出售更多：您可以出租房间以获取收入，改善和翻转，或者为销售提供资金以获得更高的价格。不可预见的情况可能意味着你必须考虑你最初可能没有的选项，正如我的故事所说明的那样。
2012年9月，我的妻子安娜和我用我们的积蓄以70,000美元的价格在佛罗里达州那不勒斯购买了我们的公寓。虽然这不是很多，但我们认为如果租金如此接近会更方便管理。这是 计划A：购买，修理和出租公寓。
当然，如果一切顺利，我会写一篇不同的帖子。然而，对于房地产，你经常需要探索“B计划”，“计划C”和其他创造性的可能性，正如我们到达我们自己的“计划D”时所看到的。这就是发生的事情 - 当您准备出租自己的公寓时，如何从我的经验中学习。
购买公寓翻转
如果不是那个与我们一起看过这个地方的杂工，我们可能会因为需要修复的事情而退出交易。
不过，他确信这一切都可以花费大约6000美元。他最近在佛罗里达州的彩票中获得了100万美元的奖金，并且只是兼职从事杂工工作，所以这可能有助于他普遍乐观的前景。无论如何，他的“可以做”的态度令人鼓舞，所以我们安排了结束。
我们的房地产经纪人也是乐观主义者 我们应该能够以每月1,100美元的价格租用这个地方。 她在我们的综合体中为另一个单位指出了一则广告，其所有者每月要价1,100美元。从表面上看，我们每月的现金流量约为600美元。
注意额外费用
在结束前一天，我们去了公寓协会会议，宣布会费将从每月320美元上升到340美元。此外，官员们在联邦洪水地图上划了一条线，将我们置于一个风险略高的区域，因此每年将有600美元的额外保险评估。
这些额外费用意味着我们的预计现金流量每月减少70美元 （更不用说我们每年必须在自己的地方支付额外的840美元）。
我们认真考虑放弃存款并放弃交易。但乐观是有感染力的;在再次与我们的经纪人和杂工谈话后，我们继续关闭。
第1课：购买之前，请询问公寓协会或分层中的关键人物，了解可能即将发生的任何事情。 像我们这样的惊喜通常不会出现在公寓协会的财务文件中，这些文件只反映了已经发生的情况。
预算额外的时间和金钱的维修
收盘成本低于我们的预期;偶尔会有很多惊喜很高兴。但后来我们开始修理公寓，猜猜是什么？花费的时间比预期的要长，费用也比我们计划的要多。
前门上方的灯开关上方的那个软点？我的妻子是对的;这不仅仅是因为旧的泄漏造成的损坏。它 是 潮湿，而不仅仅是她的想象力。 每次下雨，水都会从墙内流入电气箱。
我们打电话给管理层让他们修理屋顶。幸运的是，我们的公寓协会聘请了良好的管理层，或者我们可以等待数周而不是两天。我们不得不撕开墙壁，用漂白剂喷洒所有内部以防止霉变，并在涂漆房间之前盖上两块新的干墙板。
第2课： 相信直觉并重新审视或检查是否存在看似不对的事情。
空调衣柜里的漏水将雨水直接送入220伏的电气断路器箱。在第三次尝试修复它之后，我们不得不等待一周再次下大雨 - 这是确定它最终被修复的唯一方法。
第3课：确保在完成之前测试您的维修。
我自己修理了A / C壁橱里的干墙，因为那里的不完美工作并不重要。
第4课： 你可以自己做很多家装工作来省钱 如果你在外表不重要的地方工作，你就不需要那么好。
由于这些和其他十几个惊喜，我们的勤杂工认为“一周到十天”的项目持续了一个多月，而且还超出了预算。我们应该知道更好，因为根据我们的经验 所有 承包商对时间框架和成本过于乐观。
第5课： 为了安全起见，承包商对完成维修和翻新所需时间的估计加倍。 为安全起见，请在成本估算中加上20％或更多。
我们的勤杂工尽管对时间和成本过于乐观，但还是很棒。他的态度是每一个问题都存在 总是 一个解决方案，他会找到它。他告诉我如何铺设瓷砖，做电气工作，更换滑动门轮 - 列表还在继续。 更重要的是，他教我成为一个更好的问题解决者。 我们会在一秒钟内再次雇用他（但我们会将他的时间估计加倍，并将其成本估算增加20％）。
第6课：利用承包商的知识，学习如何自己进行基本的维修和改进。 它可以为您节省当前项目的资金 和 在未来的。
研究成本和灵活性
当我们接近项目结束时，我们测试了该地方附带的可堆叠洗衣机/干衣机组合，并观察它在地板上喷水的情况。修理工收取69美元，告诉我们这是无法实现的。
我们计划花费700美元购买一台新设备，因为普通洗衣机/干衣机的价格仅为500美元。我们无法获得常规设置，因为连接器位于狭窄的壁橱中，仅容纳堆叠的类型。事实证明，堆叠单元很昂贵。我们在任何地方找到的最便宜的是1,300美元。哎哟!
第7课： 购买之前请仔细检查设备。 如果您认为您需要更换某些东西，请不要猜测;在线查询价格。
最后，由于我们改变了计划，我们的预算只有1000美元。例如，我们选择绘制浴室的虚荣而不是替换它。我们还画了厨房橱柜，而不是更换门。我们的计划中的这些变化似乎不会影响我们可以租用的地方。我喜欢房地产的一个方面是，有很多方法可以解决和解决问题。
第8课： 如果费用超出预算，那么寻找替代（更便宜）的方法 ，但前提是替代计划不会影响您的租金或过高的售价。
彻底研究潜在的转售或租赁价值
我们的代理人也是我们的租赁代理人 非常 看好潜在的租金。在我们的综合大楼里要价1,100美元的老板将其降低到每月1000美元 - 六个星期之后，仍然没有把它租出去。我们发现了 目前在我们的综合体中租用的地方从每月800美元到950美元不等 。在提出要约之前，我们应该更彻底地检查一下。
虽然所有单位的大小和布局都相同，但我们没有顶级设备，所以看起来我们每月可以获得900美元。在预计租金减少200美元和会费和摊款减少70美元之间， 我们的预期现金流量现在已降至每月330美元。
而不是我们希望的9％，我们的投资回报现在每年只有5％左右 - 如果没有更多的意外。
第9课： 做自己的功课来确定租金。 对广告的租金率持怀疑态度;确定租户是多少 其实 支付类似的单位。
调查准租户
准租户不得不向我们申请，还要向公寓协会申请。他们支付了不可退还的100美元申请费和70美元的背景支票。我们不喜欢我们最终缺乏控制，但它有其优点。背景调查有助于清除可疑的租户。
例如，由于她的“临时”失业，有一位女士准备提前支付我们六个月的租金。一旦我们签订了租赁协议，背景调查显示她从她工作的医院偷了毒品，因此可能再也没有护理工作了。而那个说他过去“只有一次酒驾”的非常好的人也有额外的毒品指控。
协会管理层帮助发现了这些谎言，但我们也非常善于利用互联网调查潜在的租户。令人惊讶的是，当你使用“大头照”加上一个人的名字在线搜索时，你会得到一个结果！
第10课： 调查可能的租户比以往任何时候都容易 感谢互联网，所以上网开始寻找！
一个潜在的租户想要这个地方，而我们仍然试图以每月1000美元的价格租用它。但是，当我们的代理人在一两天后通过租赁协议发送时，他突然“记得”听说租金为925美元。据我们所知，这是一种延迟策略，因此他可以继续寻找更好的东西或协商降低租金。最后，他签了1000美元的租约 - 然后由于犯罪过去而被协会拒绝了他的申请。
第11课： 使条款非常清楚 ，并尽快签署租约。
由于公寓管理或协会理事会成员需要采访所有申请人，而且这些访谈仅在周二进行，因此每个被拒绝的申请都会花费我们的时间。
时间就是金钱，特别是当您不仅需要缴纳税款，保险和公用事业时，还需要每月数百美元的公寓费。如果我们在申请协会之前调查并排除了一些潜在租户，我们本可以避免这些费用。
第12课： 出租公寓的过程比较复杂，花费的时间比租房子要长，所以要计划额外的时间和费用。 在申请后立即在线调查租户，这样您就可以快速排除那些不会被协会接受的人。这节省了您的时间，因此也节省了资金。
切换到Plan B …然后是C，然后是D.
在这一点上，有这么多惊喜，每个月都花了我们至少900美元的损失租金，我们开始怀疑我们是否做出了正确的决定。也许我们应该去 B计划：放弃成为房东并出售这个地方。
我们去了 计划C：列出待售公寓 和 继续提供出租。 如果它出售以获利，我们会很高兴。如果是出租，我们会放弃销售清单，并乐意至少从这个地方获得一些收入。
最后，我们更进了一步并实施了 计划D：尝试租用公寓，同时上市销售 和 我们住在楼下的人。 如果我们把楼上的那个出租，那就没事了。否则，当两个中的一个出售时，我们会将该列表放在另一个上面，然后生活在那里。
如果我们的房屋出售 - 这一步骤就足够了。不过，我们将自己的房屋定价比投资公寓高5,000美元，以鼓励买家选择那个。
我们得到的报价没有成功 都 地方。在我们家的报价是一个很好的价格，部分是因为我们愿意花费30,000美元，并为其余的几年提供资金。可悲的是，当他的母亲生病时，买主不得不赶回他在意大利的家中，他最终退出了这笔交易。
幸运的是，它是佛罗里达州南部“季节”的开始（每个人都在冬天来到这里），所以优惠一直到来，我们在2013年1月底签订了合同。我们在楼上卖了公寓（不是我们的家） 9月收盘价92,000美元。
我们通过翻转公寓做了多少
在每一笔费用之后，我们的净利润为4,500美元 - 并不是很令人兴奋，特别是因为我花了六个星期的工作来修理这个地方。但是我们很高兴能够完成这个项目，那个利润相当于我当时的兼职工资6个月工资，每小时工作9美元。
第13课： 你总是有不止一个房地产的选择，所以考虑其他方式来赚取你的利润或收入。 提供融资可以让您获得更高的价格，并且如果您获得大额首付款，则相对安全。
时间很重要，所以根据最佳销售时间计划。 如果我们在冬天购买了这套公寓并准备在5月份出售，那么我们可能需要等待更长时间才能将其出售，并且持有成本可能会占用大部分利润。
可悲的是，对于我们的买家来说，空调机组在他们买下这个地方几个月后就已经死了，他们花了大约4,000美元来换货。如果在我们还拥有这个地方的时候发生了这几乎所有的利润，这将导致我们的最后一课：
第14课： 房地产投资将永远充满惊喜 （并不是很多人会很愉快）。既然你永远不会知道什么时候会出现代价高昂的惊喜，那么请认真考虑接受任何能让你获得可观利润的报价，而不是支付更多的持有成本，并在等待获得更好的价格的同时承担大笔费用。
轮到你了：你有没有投资房地产，你有没有遇到过很多惊喜？
